Démembrement de propriété

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine de qualité en optimisant votre situation fiscale actuelle. Vous disposez de revenus fonciers bénéficiaires, l’investissement en démembrement de propriété mérite votre attention.

Ce régime fiscal permet d’accéder à un immobilier à un prix réduit de 40 à 50% de la valeur en pleine propriété.

 

Principe

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit.

L’investisseur achète la nue-propriété du bien immobilier, l’usufruit temporaire est acheté par un bailleur social institutionnel, un professionnel de la gestion locative, qui perçoit les loyers pendant toute la durée du démembrement.
En achetant la nue-propriété, l’investisseur achète le droit d’être propriétaire en pleine propriété de ce bien au terme du démembrement (15 à 20 ans selon les programmes). Ce regroupement de la nue-propriété et de l’usufruit au terme fixé se fait automatiquement et gratuitement (art. 1133 du CGI).
A la fin du démembrement, plusieurs choix s’offrent au nu-propriétaire :

  • Vendre le bien
  • Le reprendre pour y habiter
  • Le louer

Les avantages du démembrement

Avantages économiques :

  • Constitution d’un patrimoine de qualité à prix réduit.
  • Dégagement des contraintes et des risques liés à la gestion locative.
  • Reconstitution automatique de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
  • Entretien du bien par l’usufruitier.
  • Moyen de transmission de patrimoine avantageux.
  • Vente du bien en cours de démembrement.

Avantages fiscaux :

  • Economies d’impôts et de CSG par l’imputation des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants.
  • Taxe foncière acquittée par l’usufruitier.

Exemple d’investissement

Un couple est imposé dans la tranche à 45% avec 10 000€ de revenus fonciers. Il décide de faire un investissement en nue-propriété dont la valeur en pleine propriété est de 290 350€ et la durée de l’usufruit temporaire est de 15 ans.
Pour l’acquisition de la nue-propriété, il verse 174 210€, soit une réduction immédiate de 40%.
Il finance cette opération par un prêt in fine de 15 ans avec un taux de 4.50%.

Résultat de leur investissement :
Valeur du bien à terme (hypothèse d’inflation à 1.5% sans revalorisation) : 376 800€
Economie d’IRPP : 77 954€
Taux de rendement interne : 13%
Sécurité de l’investissement : aucun aléa locatif, aucun souci de gestion.